Kira sözleşmesinin sona ermesi ile Ev Sahibi İhtiyacı Sebebiyle Evin tahliye etmesi gerekmektedir. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin sona ermesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
Söz konusu maddelere göre, kira sözleşmesi bildirim yoluyla yahut dava yoluyla sona erdirilir. Ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle evin tahliye edilmesi için dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gerekmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
Gereksinim nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, TBK’nın 350. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren, kira sözleşmesini; kendisinin, eşinin, altsoyunun ya da yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi nedeniyle;
- Sözleşme belirli süreli ise sürenin bitiminden sonra,
- Sözleşme belirsiz süreli ise altı aylık kira döneminin bitiminden önceki üç aylık süre içinde fesih bildiriminde bulunularak verilen tahliye tarihinden itibaren sonra
bir ay içinde açılacak dava ile sona erdirilebilir.
Konut yahut iş yeri bir başka kimsenin mülkiyetine geçmiş ise yeni malik, TBK’nın 351. maddesi uyarınca kendisinin, eşinin, altsoyunun ya da yasa gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi nedeniyle, taşınmazı mülkiyetine geçirdiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunabilir. Yazılı bildirimin ardından altı ay sonra dava yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malik, sözleşme süreli ise sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
Özetle ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları nelerdir:
- Tahliye için kira sözleşmesinin sona ermesi gerekmektedir.
- Kira sözleşmesinin dava yolu ile sona ermesi gerekmektedir.
- Dava, kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin bitiminden, sözleşme belirsiz süreli ise fesih bildirimi için gerekli sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Malikin kiralanana ihtiyacı olmalıdır.
- İhtiyaç, zorunlu ve dürüstlük kuralına uygun bir ihtiyaç olmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralananın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde açılır. Tahliye davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Tahliye davasında yetkili mahkeme, kiralanan konut yahut iş yerinin bulunduğu yer mahkemesidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İlamsız icra marifetiyle tahliye dışında kalan kira uyuşmazlıklarıyla ilgili davaların görülmesinden önce, taraflar arasında 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu‘nun 18/B(1) maddesi uyarınca arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartıdır.. Bu nedenden dolayı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabuluculuk dava şartının sağlanması gerekmektedir. Arabulucu neticesinde anlaşamayan taraflar dava yoluna başvurulabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasındaki arabuluculuk süreci ortalama bir ay sürmektedir. Kira uyuşmazlıklarında tahliye davası sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir. İstanbul’da söz konusu uyuşmazlıklarda dava yoğunluğu bulunmaktadır. Tahliye davaları İstanbul gibi dava yoğunluğunun fazla olduğu yerlerden ortalama 1.5 yıl kadar sürmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Şart Mıdır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için ihtarname şart değildir. Fakat TBK m.351 uyarınca taşınmaz bir başkasına devredilmişse ve taşınmazın yeni maliki, kira sözleşmesinin sona erdirmek isterse bu durumda taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar çekmek zorundadır. Aksi halde açacağı tahliye davası reddedilir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Avukatlık Ücreti Nedir?
Avukatlık hizmeti her yıl yeniden güncellenen Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde (AAÜT) düzenlenen miktarlardan aşağı olmamak üzere ücret karşılığında yapılmak zorundadır. Ücretsiz avukatlık hizmeti vermek yasaktır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sulh hukuk mahkemelerinde görüşen işlerdendir. Sulh hukuk mahkemesinde görülen işler karşılığında avukat, AAÜT’nin (2023-2024 yılı için) ikinci kısmının ikinci bölümünde yer aldığı üzere asgari olarak 10.700 TL avukatlık ücreti alabilir. Fakat bu ücret asgari ücrettir. Avukat sözü edilen ücretin üzerinde avukatlık ücreti talebinde bulunabilir.
Yeniden Kiralama Durumunda Kiracının Tazminat Hakkı Nedir?
İhtiyaç nedeniyle kiracının konuttan yahut iş yerinden tahliye edilmesi durumunda, konut yahut iş yeri sözü edilen ihtiyaç doğrultusunda kullanılmalıdır.
TBK’nın 355. maddesi uyarınca kiraya veren, konut yahut iş yerini üç yıl içerisinde ihtiyaç gereksinimi dışında haklı sebep olmadan eski kiracı dışında bir başkasına kiralarsa, bu durumda kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır. Söz konusu tazminata yeniden kiralama yasağı tazminatı denilmektedir.