Konut ve çatılı iş yerlerinin konusu olan kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 339 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Kanuna göre kira sözleşmesi, herhangi bir şekle bağlı olmasa da sona ermesi sıkı kurallara bağlanmıştır. Buna göre kira sözleşmesi, kanundaki koşullar oluştuysa bildirim yoluyla yahut dava yoluyla sona erebilir. Tadilat sebebiyle evin tahliyesi ise dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erme biçimlerindendir.
Tadilat Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?
Kiralananda tadilat nedeniyle tahliye şartları nelerdir sorusunun yanıtı, TBK’nın 350. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre:
- Kiraya veren,
- Kiralananın yeniden inşa edecekse ya da,
- İmar maksadıyla kiralananda esaslı değişiklik yapacaksa ve,
- Kiralananın bu müddet içerisinde kullanılması imkansız ise,
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminin, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim süresinin,
- Ardından gelen bir ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Yeniden inşa, kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesini; imar ise kiralanan üzerinde esaslı değişiklik yapılan tadilata karşılık gelmektedir.
Kiraya veren, tadilat nedeniyle tahliye davasında lehine bir karar verilmesini istiyorsa, tadilatın, yeniden inşanın dürüstlük kuralına uygun olması ve bu tadilatın gerekli bir tadilat olması gerekmektedir. Aksi halde kiraya verenin kiracıya tazminat ödemesi gündeme gelecektir.
Buna göre kiraya veren TBK’nın 355. maddesi uyarınca yeniden inşa yahut imar nedeniyle kiralananın tahliyesini sağlamışsa üç yıl geçmeden önceki kiracı dışında bir başka kimseye kiralananı kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren kiracıya en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorundadır.
Tadilat Nedeniyle Tahliye Hangi Mahkemede Açılır?
Tadilat nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Tadilat nedeniyle tahliye davasında yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Özetle tadilat nedeniyle tahliye davası kiralananın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Görevli mahkeme kanunda düzenlendiği ve kamu düzenini ilgilendirdiği için kesin görevli mahkeme olarak sulh hukuk mahkemesidir. Fakat yetkiye ilişkin genel hükümlere göre uygun düştüğü ölçüde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi dışındaki bir yerde de tahliye davası açılabilir. Konu hakkında ayrıntılı bilgi için 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 5 vd. maddeleri incelenebilir.
Tadilat Nedeniyle Tahliye Ne Kadar Sürer?
Yargılama süreci, davanın görüldüğü mahkemelerin iş yoğunluğu ile doğrudan ilgilidir. Buna göre iş yoğunluğu fazla olan ve konu hakkında çok sayıda uyuşmazlığın bünyesinde bulunduğu mahkemelerde haliyle davaların neticelenmesi uzun sürmektedir. Tadilat nedeniyle tahliye davaları da bu durumda uzun sürer.
Tadilat nedeniyle tahliye davası, sulh hukuk mahkemelerinde görülen ve kira sözleşmesinden doğan bir hukukî uyuşmazlıktır. Günümüzde, kira sözleşmelerinden doğan davalar sulh hukuk mahkemelerinde oldukça sık görülmektedir. Bu nedenden dolayıdır ki yasa koyucu, konu hakkında ayrıca bir başvuru yolu öngörüp mevzuatta değişikliğe gitmiştir. Buna göre, kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda, sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulması, arabulucu ile uyuşmazlık giderilmezse sulh hukuk mahkemesinde dava açılabileceği düzenlenmiştir.
Tadilat nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş ve arabulucu vasıtasıyla uyuşmazlık çözüme kavuşmuşsa bu durumda 2-3 ay içerisinde hukukî sonuç elde edilmiş olacaktır. Fakat taraflar arabulucu aşamasında anlaşamamışsa, bu durumda sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası görülür ve bu da İstanbul, Ankara ve İzmir gibi iş yükünün fazla olduğu yerlerde 2 yıl gibi bir sürede hukukî sonuç elde edilmesine yol açar.
Tadilat Nedeniyle Tahliye İhtarname Şart Mıdır?
Tadilat nedeniyle tahliye davası açabilmek için kiracıya ihtarname gönderilmesi şart değildir. Bildirim hakkında kanunda herhangi bir norm öngörülmemiştir. Dava açma süresinin başlamasıyla tadilat nedeniyle tahliye davası bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süre olup hakim tarafından kendiliğinden dikkate alınır.
Tadilat Nedeniyle Tahliye Avukatlık Ücreti Nedir?
Avukatlık ücreti, avukatın müvekkile vermiş olduğu hukukî desteğin bedelidir. Söz konusu ücret 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nda düzenlenmiştir. Ücrete dair detaylar ve esaslar her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından güncellenip Resmî Gazete’de yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde (AAÜT) yer almaktadır.
Avukat, hukukî destek hizmetinin karşılığı olan ücretini Avukatlık Kanunu ve AAÜT sınırları içerisinde serbestçe taktir eder. Bu sınırlamalar azami ve asgari ücrete ilişkindir.
Tahliye davaları AAÜT’nin 9. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre bir yıllık kira bedeli üzerinden AAÜT’nin üçüncü kısmına göre avukatlık ücreti belirlenir. Bu miktar ikinci kısımda yer alan miktardan az olamaz. Azami avukatlık ücreti, dava sonucunda hükmolunan değerin %25’ini aşamaz.
Özetle; tadilat nedeniyle tahliye avukatlık ücreti, bir yıllık kira bedelinin Avukatlık Asgari Ücret Tarife’sinin üçüncü kısmında yer alan oranların tekabül ettiği miktardan az olamaz. Avukat, avukatlık ücretini bu miktarın üzerinde belirleyebilir ve fakat dava sonucunda hükmolunan değerin %25 üzerinde belirleyemez.