Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 299 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri ise TBK’nin 339 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin sona ermesi, TBK’nin 347 vd. maddeleri uyarınca bildirim yahut dava yolu ile olmaktadır.
Bir kira döneminde iki haklı ihtarname gönderilmesi neticesinde kira sözleşmesinin sona erdirilebileceği, TBK’nin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kenar başlıklı 352. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. açıklamamızdan da anlaşılacağı üzere iki haklı ihtarname neticesinde kira sözleşmesi sona erer. Konu hakkındaki detaylar aşağıdaki başlık altlarında açıklanmıştır.
İki İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları Nelerdir?
TBK’nin 352. maddesinin ikinci fıkrasında iki haklı nedeniyle tahliye davası şartları düzenlenmiştir. Buna göre:
- Taraflar arasında kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı ya da bir kira yılını aşan süre içinde kiracıya kira bedelini ödememesi nedeniyle ihtar çekilmiş olmalıdır.
- İhtar, iki kez, haklı ve yazılı olmalıdır. İhtar, dürüstlük kuralına uygun biçimde bulunmalıdır. İhtar, iki ayrı kira ayına ilişkin kira bedelinin ödenmemesi üzerine bulunmalıdır.
- Kira süresinin yahut bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içeresinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için dava açılması gerekmektedir. Söz konusu bir aylık süre hak düşürücü süredir.
İki İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Açılır?
İki ihtar nedeniyle tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Kira sözleşmesinin tarafları kamu tüzel kişisi yahut tacir ise ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıkların çözümü için yetkili mahkeme konusunda anlaşmışlarsa, bu durumda yetki sözleşmesi uyarınca yetkili sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. İdare hukuku mevzuatından yahut 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’ndan kaynaklanan durumlar saklıdır.
İki İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İstanbul gibi büyük şehirlerde yargı mercilerinin iş yoğunluğu nedeniyle yargılamalarda uzun süreli bir süreç gözlemlenmektedir. Söz konusu taşınmaz, yargı mercilerinin iş yoğunluğunun bulunduğu yerlerden birindeyse, bu durumda iş yoğunluğu davanın süresine doğrudan yansıyacaktır.
İki ihtar nedeniyle tahliye davası ortalama 1-1,5 yıl kadar sürmektedir. Bu durum mahkemenin iş yüküne, taşınmazın bulunduğu yerdeki yargı mercilerinin iş yoğunluğuna, dava taraflarının davayı takip edip etmemesine göre aşağı yukarı değişkenlik göstermektedir.
İki İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Şart Mıdır?
İki ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmek için kiraya verenin kiracıya iki haklı ihtar çekmiş olması şarttır. İki haklı ihtar olmadan tahliye davası açabilmek diğer hükümlere göre mümkündür. Fakat bu durumda TBK’nin 352. maddesinin ikinci fıkrasından değil de tahliyeye ilişkin diğer hükümlere başvurulabilir. Bu durumda, dava neticesinden fayda görmek için somut olayla ilgili hükümlerin uyum içerisinde olması gerekmektir.
Özetle kiracıdan kaynaklanan sebeplerden olan iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmek için kiracıya iki haklı ihtarda bulunulması şarttır.
İki İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Avukatlık Ücreti Nedir?
Avukatlık ücreti avukatın hukukî yardımının karşılığında ödenen bir ücrettir. Söz konusu avukatlık ücretinin belirlenmesi avukatın taktirindedir. Fakat bu ücret, yer yıl Resmî Gazete’de güncellenip yayınlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde (AAÜT) yer alan miktarlardan az olamaz.
İki ihtar nedeniyle tahliye davası sulh hukuk mahkemelerinde görülen işlerdendir. Sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalarda uygulanacak olan asgari avukatlık ücreti AAÜT’nin ikinci kısmının ikinci bölümünde yer almaktadır. Bahsi geçen ücret, asgari tutardır. Avukat taşınmazın değeri ve kendisinin işlerinde uyguladığı ücreti de hesap ederek bireysel olarak avukatlık ücreti taktirinde bulunabilir.