Kira bedelinin tespiti davası, halk arasında kira tespit davası olarak bilinmektedir. Kira tespit davası, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 343 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Aşağıdaki başlıklarda kira tespit davasına ilişkin tüm soruların yanıtları yer almaktadır.
Kira Değer Tespiti Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davasının şartları şunlardır;
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Kira sözleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl geçmelidir.
- Davacının davayı açma noktasında hukuki faydası bulunmalıdır.
Kira değer tespiti davası açabilme şartının başında, muhtemel dava tarafları arasında akdedilmiş geçerli bir kira sözleşmesi gelmektedir. Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şartına tabî olmadığı için sözleşmenin resmî şekilde, yazılı ya da sözlü olmasının ayrıca bir anlamı yoktur.
Diğer bir şart olarak kira bedeli hususunda taraflar arasında belirsizliğin bulunması ya da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir.
Son şart ise, kira tespit davasını açacak kişinin söz konusu davayı açmada hukukî yararının bulunması gerekmektedir.
Söz konusu şartlara ilave olarak söylemek gerekir ki kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa, taraflar sözleşme ile aksini kararlaştırmadıkça bu durumda beş yıl geçmedikçe kira bedel tespit davası açılamaz. Bu durum, yabancı para cinsinden belirlenen kira sözleşmeleri ile Türk Lirası cinsinden belirlenen kira sözleşmelerini birbirinden ayırmaktadır. Söz konusu ayrım, yabancı para cinsinden belirlenen kira sözleşmelerinde kira bedelinde belirsizlik bulunması durumunda kira tespit davası açılamamasından gelmektedir.
Kira Tespit Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Kira tespit davasında birden fazla yetkili mahkeme bulunmaktadır. Kira değer tespiti davasında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının ikametinin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Sözleşme tarafları tacir yahut kamu tüzel kişisi ise ve bu durumda yetki sözleşmesi bulunuyorsa yetki sözleşmesinde yer alan yetkili mahkeme davaya bakmaya yetkilidir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesi için açılacak olan davaya ilişkin süre, TBK’nin 345. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre bu dava her zaman açılabilir. Fakat davanın beş yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri ve daha kısa kira süreli sözleşmeleri açısından ayrıca değerlendirilmesi faydalıdır.
Kira tespit davası sonucunda tespit edilen kira bedelinin geçerli olacağı kira dönemi, davanın açılma tarihi bakımından farklılık göstermektedir. Yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılan ya da bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada tespit olunan kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Söz konusu durumlar dışında açılan kira bedel tespiti davası sonucunda tespit olunan kira bedeli, bir sonraki kira döneminde kiracıyı bağlar.
Beş yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmeleri söz konusu olduğunda hakim değerlendirmesini tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamasına, kiralananın durumuna ve emsal kira bedellerine göre yapacaktır. Beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde hakim kira bedel tespitini yalnızca tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamaya göre yapmak zorundadır.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmişse Ne Olur?
Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmişse belirlemeye esas hüküm, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmadığı ve konusu imkânsız olmadığı sürece ve irade sakatlığı bulunmadığı sürece geçerlidir. Bu durumda kira bedelinin artışında sözleşme hükmünün uygulanması gerekir. Taraflar karşılıklı olarak yeni bir kararlaştırmada bulunarak bahsi geçen hükmü değiştirebilir.
Beş yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde artış oranı belirlenmiş olsa dahi kira bedelinin tespiti için dava açılabilir. Bu durumda hakim sözleşme hükmünden ziyade, oniki aylık tüketici fiyat endeksindeki değişime, emsal kira bedellerine ve kiralananın durumuna göre yeni kira bedelinin tespitine karar verir.
Kira Tespit Davası Avukat Ücreti Nedir?
Avukatlık ücreti, avukatın hukukî hizmetinin karşılığı olan ve müvekkilin ödediği ücrettir. Avukatlık ücretine ilişkin her yıl Resmî Gazete’de Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ilan edilir. Söz konusu tarifenin altında avukatlık ücreti belirlenmesi yasaktır. Yasağı ihlal edenler hakkında disiplin işlemleri yürütülür.
21 Eylül 2023 tarih 32316 sayılı Resmî Gazete sayısında güncel Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi yer almıştır. Söz konusu tarifenin 9. maddesi uyarınca kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden Tarifenin üçüncü kısmı uyarınca hesaplanan miktarın tamamı, asgari avukatlık ücretidir. Tarifenin üçüncü kısmına göre hesaplanacak tutar, ikinci kısmın ikinci bölümünde yer alan ücretten az olamaz.
Kira tespit davası avukat ücreti, avukat ile müvekkil arasında kararlaştırılacak ücrettir. Fakat kararlaştırılacak ücret, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde belirlenen asgari tutardan az olamaz.
İstanbul Barosu mensubu avukatlar için İstanbul Barosu tavsiye niteliğinde Avukat – Vekileden Arsındaki En Az Ücret Çizelgesi yayınlamıştır. İstanbul Barosuna kayıtlı avukatlar bahsi geçen çizelgeye göre avukatlık ücret belirlemesi yapabilir.
Kira Tespit Davası Masrafı Nedir?
Kira tespit davası açılırken harç ve masrafların davacı tarafından karşılanması gerekir. Bunlar başvuru harcı, dosya gideri, peşin harç, tebligat gideri, vekalet suret harcı ve diğer kalemler nedeniyle verilecek ücretlerdir.
Yıllık 50000TL kira bedeli olan bir taşınmazın, kira tespit davası masrafı 4766 Türk Lirasıdır.
Masraf Detayları
| Masraf Türü | Masraf Miktarı |
| Başvuru harcı | 123.6TL |
| Dosya gideri | 13.95TL |
| Peşin Harç gideri | 853.875TL |
| Tebligat Gideri | 580TL |
| Vekalet harcı gideri | 38.4TL |
| Bilirkişi Ücreti | 580TL |
| Keşif Gideri | 2162.35TL |
| Tanık Gideri | 164TL |
| Diğer Giderler | 250TL |
| Toplam | 4766.18TL |
Yargı kararlarında rastlandığı üzere, kira tespit davalarında usul ekonomisi ilkesi uyarınca aylık kira bedeli üzerinden nisbi harç alınır. Harca esas bedel ise mahkemenin hükmettiği aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki farktır.
Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği
İSTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
KONU : TBK m.344/3 uyarınca kira bedelinin 05.10.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla 35.000,00 TL olarak tespitine ilişkin taleplerimizi içerir dava dilekçemizin sunulmasından ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
Müvekkil ile davalı yan arasında ” Sarıyer/İSTANBUL” adresli taşınmaza ilişkin akdedilmiş 05.10.2018 başlangıç tarihli ofis/işyeri kullanımlı olan kira sözleşmesi bulunmaktadır. (EK-1: Kira sözleşmesi)
Taşınmazın kirası….0 TL olup bulunduğu konumdaki rayiç kira bedellerine kıyasla düşük bir miktar olarak kaldığından müvekkil tarafından 10.08.2023 tarihinde Beyoğlu ..Noterliğinden 31704 yevmiye numaralı ihtarname gönderilerek kira bedelinin yeni kira dönemi olan 5.10.2023 tarihi itibariyle arttırılması talebinde bulunulmuştur. İşbu ihtarname 14.08.2023 tarihinde muhatabına ulaşmıştır. (EK-2: İhtarname) Fakat davalı yan tarafından ihtara uygun şekilde bir kira artışı yapılmamıştır.
Bu sebeple öncelikle davalı taraf ile zorunlu arabuluculuk kapsamında bir araya gelinerek 15/11/2023 tarihinde arabuluculuk görüşmeleri gerçekleştirilmiştir. Arabuluculuk görüşmeleri neticesinde bir anlaşma sağlanamamıştır. (EK-3: Arabuluculuk Son Tutanağı)
Yukarıda izah ettiğimiz süreç sonunda tarafımıza kira sözleşmesi madde-10 uyarınca taraflarca yetkili mahkeme olarak kararlaştırılmış olan İstanbul Adliyesi’nde işbu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.
Şöyle ki;
KİRA TESPİT DAVASININ AÇILABİLMESİ İÇİN ARANAN YASAL ŞARTLAR OLUŞMUŞTUR.
TBK m.344/3’e göre 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Hakim tarafından bu belirleme yapılırken ise TÜFE 12 aylık ortalaması, kiralanan taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınacaktır.
Müvekkil ile davalı arasında imzalanan kira sözleşmesi 05.10.2018 tarihlidir ve 05.10.2023 tarihi itibariyle kanunda düzenlenen 5 yıllık yasal süre dolmuştur. Davalı kiracının ödemekte olduğu 5.375,00 TL kira bedeli taşınmazın bulunduğu konum, mevcut durumu ve emsal kira bedellerine göre oldukça düşük bir miktar olarak kalmış durumdadır.
MEVCUT KİRA, EMSAL TAŞINMAZ KİRALARINA GÖRE ÇOK DÜŞÜK KALMIŞTIR.
Davamıza konu ofis 183.484,18 metrekare alana sahip, balkon kullanımlı ve birden fazla alana bölünmüş olup ofis kullanımı için oldukça elverişli bir haldedir. Aşağıda yer vermiş olduğumuz görseller dava konusu taşınmaza ait olup mevcut durumunu göstermektedir. (EK-4: Tapu)
sahibinden.com’ isimli internet sitesinde dava açılış tarihi itibariyle aynı konumda ve site içerisinde yer alan ofis kiralık ilanları tarafımızca araştırıldığında, dosyaya konu taşınmazdan daha küçük metrekareye sahip olan ofislerin kiralarının dahi mevcut ödenen kiradan oldukça fazla olduğu görülmüştür.
Yukarıda yer vermiş olduğumuz internet sitesi üzerinden yapmış olduğumuz araştırmalar sonucu ulaştığımız emsal taşınmazlar için verilen kiralık ilanlarda da görüleceği üzere konum, kullanışlılık ve taşınmazın durumu dikkate alındığında şu an davalı yanın ödemekte olduğu kira oldukça düşük bir miktar olarak kalmış durumdadır.
Bu haliyle müvekkilin yatırım amaçlı olarak edindiği taşınmazdan elde ettiği kira geliri ülkenin içinde bulunduğu ağır enflasyon ortamı, taşınmazların son yıllarda bedellerinde yaşanan yüksek fiyat artışı birlikte düşünüldüğünde erimiş bir haldedir. Müvekkilin taşınmazı oldukça fazla talep gören lüks bir site içerisinde yer almaktadır. Ofis kullanımına uygun, cam bölmelerin bulunduğu, balkon kullanımlı ve yeni sayılabilecek bir taşınmazdır. Aynı site içerisinde bulunan emsal araştırmalarımız sonucu bulduğumuz ilanlarda metrekare olarak daha küçük dairelere dahi 25.000,00’den başlayan kira bedelleri istendiği görülmüştür.
Yine mahkemenizce keşif yapılarak taşınmazın mevcut durumunun, konumunun ve içinde bulunduğu sitenin yerinde görülmesini, emsal rayiç bedel araştırması yapılarak hazırlanacak bilirkişi raporu neticesinde taşınmazın kirasının hakkaniyete uygun ve emsallerden düşük kalmayacak bir bedel olarak, talebimiz olan 35.000,00 TL kira bedelinin altında olmayacak şekilde belirlenmesini talep ederiz.
HUKUKİ SEBEPLER : TBK, HMK ve sair yasal ilgili tüm mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak kaydıyla ‘sahibinden.com’ internet sitesi ilanları, tapu kayıtları, kira sözleşmesi, emsal rayiç kira bedelleri, Beyoğlu …Noterliğinden .. yevmiye numaralı ihtarname, tanık, keşif, bilirkişi, yemin, isticvap, ilgili Yargıtay kararları ve sair yasal tüm deliller.
NETİCE ve TALEP : Yukarıda açıklamış olduğumuz ve mahkemenizce de re’sen dikkate alınacak tüm nedenlerle davamızın kabulü ile davaya konu müvekkile ait taşınmazın kira bedelinin fazlaya ilişkin hakkımız saklı kalmak kaydıyla ve süresi içinde tebliğ edilen ihtarname uyarınca yeni kira dönemi olan 5.10.2023 tarihinden itibaren işlemek üzere 35.000,00 TL olarak belirlenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı yana bırakılmasına karar verilmesini vekaleten talep ederiz.
DAVACI VEKİLİ
Av. Hakan TAŞTEMİR