Kira uyarlama davası kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) aşırı ifa güçlüğü kenar başlıklı 138. maddesinden alan ve yargı kararlarınca şekillenmiş bir dava türüdür.
Kira uyarlama davası, kira bedel tespit davasından farklıdır. Farklılığın temel nedeni dava türlerinin dayandığı mevzuat hükümlerinin farklı olmasıdır. Uyarlama davası, kaynağını TBK’nın genel hükümlerinden almaktayken kira bedel tespit davası kaynağını TBK’nın 343 vd. maddelerinden almaktadır. Bu nedenden dolayı kira uyarlama davaları yalnızca konut ve çatılı iş yerleri için değil kiraya verilen her tür nevi için açılabilir.
Kira Bedeli Uyarlaması Şartları Nelerdir?
Kira bedeli uyarlaması davası şartları TBK m.138’deki ifadeleri doğrultusunda şekillenmektedir. Buna göre:
- Kira Sözleşmesi yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olmalıdır. Olağanüstü duruma örnek olarak yüksek devalüasyon, sel, doğal afet, salgın hastalık verilebilir.
- Olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamalıdır.
- Meydana gelen olağanüstü durum sözleşmenin devam etmesini güçleştirmelidir.
- Borçlu ya borcunu yerine getirmemeli yani ifa etmemeli ya da aşırı ifadan kaynaklı haklarını saklı tutarak borcunu ifa etmelidir. Davayı kiracı açarsa kira bedelini ya ifa etmemeli ya da haklarını saklı tutarak ifa etmelidir. Davayı kiraya veren açarsa kiralananın kiracıya ifasını, hakları saklı tutarak gerçekleştirmelidir. Bir diğer halde kiraya veren, kira bedelini kiracıdan alırken aşırı ifa güçlüğü nedeniyle haklarını saklı tuttuğunu bildirebilir.
Şartları sağlayan davacı, kira uyarlama davası neticesinde kira sözleşmesinin uyarlanmasını isteyebilir. Hakim söz konusu talebi TBK m.344’deki gibi belli başlı sınırlamalarla değil, genel hükümlere göre herhangi bir sınırlama olmadan değerlendirir ve kararına yansıtır.
Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Kira uyarlama davası sulh hukuk mahkemesinde açılır. Sulh hukuk mahkemesi yargılamayı genel hükümlere göre yürütür. Kira uyarlama davasında yetkili mahkeme, kiralananın bulunduğu veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir.
Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılabilir?
Kanunda kira uyarlama davası ne zaman açılır sorusunun yanıtı bulunmamaktadır. Fakat kira uyarlama davasının dayanağı olan hükmün genel hükümlerde yer alması ve uyarlama isteminin dürüstlük kuralı uyarınca değerlendirilmesi gerektiğinden ötürü, söz konusu davada on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanmaktadır. Özetle kira uyarlama davası kira tespit davasından farklı olarak dava şartların oluşmasından itibaren on yıllık süre içerisinde açılmalıdır.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmişse Ne Olur?
Sözleşme serbestisi uyarınca sözleşmenin tarafları, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine aykırı olmadığı sürece diledikleri gibi sözleşme akdedebilirler. Sözleşmenin tarafları, kira sözleşmesinde kira artış oranını da belirleyebilir. Taraflar sözleşme hükümlerine son derece titizlikle riayet etmelidir. Fakat öngörülemezlik ilkesi uyarınca, sözleşmede aşırı ifa güçlüğü hali bulunduğunda ya da sözleşme kurulurken bulunan şartlar sonradan değiştiğinde sözleşmenin uyarlanması gerekecektir.
Kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmiş olsa da öngörülemezlik ilkesi uyarınca sonradan şartlarda değişiklik olduğunda kira sözleşmesinin yeni şartlara uyarlanması talep edilebilir. Talebin değerlendirmesinde hakim hem değişen şartları hem de taraf iradelerini dikkate almalıdır.
Kira Uyarlama Davası Avukat Ücreti Nedir?
Avukatlık ücreti, avukatın müvekkiline sunduğu hukukî desteğin bedelidir. Avukat, avukatlık ücretini Avukatlık Asgari Ücret Tarifesini dikkate alarak düzenlemek mecburiyetindedir. Aksi halde avukatın disiplin sorumluluğu gündeme gelmektedir.
Kira uyarlama davası avukat ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin ikinci kısmının ikinci bölümü ve üçüncü kısım dikkate alınarak belirlenir.
Kira Uyarlama Davası Masrafı Nedir?
Kira uyarlama davasında masraflar mahkeme harçları, dosya giderleri, vekalet suret harcı vb. kalemlerden oluşmaktadır. Söz konusu harç, uyarlama talebine esas miktar ile mevcut kira bedelinin yıllık farkı uyarınca nisbi harç biçiminde ödenir.
Yıllık 40000TL kira bedeli olan bir taşınmazın, kira uyarlama davası masrafı 4595 Türk Lirasıdır.
Masraf Detayları
| Masraf Türü | Masraf Miktarı |
| Başvuru harcı | 123.6TL |
| Dosya gideri | 13.95TL |
| Peşin Harç gideri | 683.100TL |
| Tebligat Gideri | 580TL |
| Vekalet harcı gideri | 38.4TL |
| Bilirkişi Ücreti | 580TL |
| Keşif Gideri | 2162.35TL |
| Tanık Gideri | 164TL |
| Diğer Giderler | 250TL |
| Toplam | 4595TL |
Masraflar karşılanmazsa, mahkeme masrafların karşılanması için süre verir. Bu süre içerisinde de masraflar karşılanmazsa dava reddedilir.
Kira Uyarlama Davası Dilekçe Örneği
İSTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
KONU : kira bedelinin 05.10.2023 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla 35.000,00 TL olarak uayrlanmasına ilişkin taleplerimizi içerir dava dilekçemizin sunulmasından ibarettir.
AÇIKLAMALAR :
Müvekkil ile davalı yan arasında “Kartal İSTANBUL” adresli taşınmaza ilişkin akdedilmiş 05.10.2018 başlangıç tarihli ofis/işyeri kullanımlı olan kira sözleşmesi bulunmaktadır. (EK-1: Kira sözleşmesi)
KİRA UYARLAM DAVASININ AÇILABİLMESİ İÇİN ARANAN YASAL ŞARTLAR VARDIR.
MEVCUT KİRA BEDELİ, TAŞINMAZ KİRALARINA GÖRE ÇOK DÜŞÜK KALMIŞTIR.
HUKUKİ SEBEPLER : TBK, HMK ve sair yasal ilgili tüm mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak kaydıyla ‘sahibinden.com’ internet sitesi ilanları, tapu kayıtları, kira sözleşmesi, emsal rayiç kira bedelleri, Beyoğlu …Noterliğinden .. yevmiye numaralı ihtarname, tanık, keşif, bilirkişi, yemin, isticvap, ilgili Yargıtay kararları ve sair yasal tüm deliller.
NETİCE ve TALEP : Yukarıda açıklamış olduğumuz ve mahkemenizce de re’sen dikkate alınacak tüm nedenlerle davamızın kabulü ile…… yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı yana bırakılmasına karar verilmesini vekaleten talep ederiz. 20/11/2023
DAVACI VEKİLİ
Av. Hakan TAŞTEMİR
Kira Artış Oranı Hesaplama 2023
Kira artış oranı hesaplama konusundan önce genel kira artırımı kurallarından bahsetmek gerekir. Konut ve çatılı iş yerlerinde kira artışı, yenilenen kira dönemi için TBK’nın 344. maddesi uyarınca, bir önceki kira yılı sürecinde tespit olunan tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalama oranı maksimum olacak şekilde yapılır. Taraflar dilerse kira artışı yapmayabilir.
TÜFE’nin on iki aylık ortalamasının üzerindeki kira artışını kiracı ödemek zorunda değildir. Kiraya veren, bu halde kiracıyı ödemekle zorunlu tutuyorsa ve kiracı da ödeme yaparsa azami kira artış oranı üzerindeki kısım için sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca kiraya verenden aradaki kısmı talep edebilir. Söz konusu talep dürüstlük kuralları çerçevesinde ileri sürülmelidir.
Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen bir kira sözleşmesi ise bu durumda kira bedelinin tespiti talebinde bulunmak mümkündür. Çünkü bu durumda TÜFE’nin on iki aylık ortalaması değil başka hususlar da dikkate alınıp kira bedelinde artırım yapılacaktır. Bu artırımı yalnızca hakim yapabilir. Kira sözleşmesinin tarafları kira artırımı konusunda yalnızca TÜFE bazlı artırım yapabilir. Diğer haller hakim kararına bağlıdır.
Eski Kiracıya Kira Artış Oranı
Kira sözleşmesinin tarafları, kira bedelinin artırımı için mahkemeye başvurduklarında, mahkeme eski kiracının ödeyeceği kira bedelinde Yargıtay uygulaması uyarınca hakkaniyet indirimi yapmaktadır. Başka bir deyişle, kiracının önceki kiracı olmasından dolayı, kiralananın emsallerindeki kira bedellerine kıyasla kira bedelinde bir indirim uygulanmaktadır.
Bahsi geçen oran %5 ila %20 arasında değişkenlik göstermekle birlikte daha çok %10 şeklinde uygulanmaktadır.
• İş yerinde Kiracı Olan Kişinin Kira Artış Oranı
İş yerinde eski kiracı olan kişinin kira artış oranı, Yargıtay uygulaması uyarınca %5 ila %20 arasında daha az olmaktadır. Kiralananın iş yeri olması, kazanç getirisi olması ve ticari mahiyeti dikkate alınarak kira bedelinde hakkaniyet indirimi %5’e daha yakın olmaktadır.
• Evde Kiracı Olan Kişinin Kira Artış Oranı
Evde eski kiracı olan kişinin kira artış oranı, Yargıtay’ın uygulamasına uyarınca %5 ila %20 arasında daha az olmaktadır. Yani bu durumda hakkaniyet indirimi %5 ila %20 arasında uygulanmaktadır. Kiralananın konut olması nedeniyle indirim oranı %20’ye daha yakın olmaktadır.